Los cap rates en Montgomery County corren 25 a 75 puntos básicos más anchos que activos equivalentes en Houston propio, dependiendo de la clase de activo. Retail NNN de un solo inquilino con crédito fuerte (QSR nacional, farmacia, tienda dollar, banco) se mueve entre 5.75% y 6.75% de cap dependiendo del plazo remanente y escalamientos de renta. Centros de retail multi-inquilino vecinales en The Woodlands y Conroe se mueven entre 6.75% y 8.0% de cap dependiendo de la calidad del inquilino y WALT remanente. Multifamiliar pequeño (10 a 50 unidades) se mueve entre 5.75% y 7.0% sobre producto estabilizado, más ancho para valor agregado. Oficinas médicas estabilizadas corren entre 6.5% y 7.5% — más apretado cuando se rentan a sistemas de salud con crédito.
El grupo de inversionistas activos en este submercado cae en algunas categorías claras. Compradores 1031 intercambiando de residencial en Houston, Austin y Dallas hacia comercial estable en Texas manejan la mayoría de la actividad NNN de un solo inquilino. Capital privado regional — family offices y empresas operativas basadas en Houston y Dallas — manejan la mayoría del retail multi-inquilino y multifamiliar pequeño. Dinero pasivo de fuera de estado está menos activo en Montgomery County que en Houston central, lo que mantiene los precios más disciplinados y crea mejores puntos de entrada para compradores activos.
Lo que les decimos a los inversionistas honestamente: este no es un mercado donde puedas comprar a ciegas en cap rates de mercado y dejar que la apreciación cargue el trato. El análisis tiene que ser real. Las propiedades que mejor se han comportado en los últimos 24 meses en Montgomery County son las que se adquirieron a un yield de entrada defendible, con suposiciones de renta que ajustan con lo que los inquilinos van a pagar de verdad, y con deuda estructurada para el ambiente de tasas en el que estamos — no el que quisiéramos tener. No te traemos un trato que no cuadre con esos términos.
Una nota sobre multifamiliar pequeño específicamente, porque nos preguntan mucho esto. El mercado de 10 a 50 unidades en The Woodlands propio es delgado — la mayoría de ese producto se mueve discretamente entre operadores que se conocen y nunca se lista públicamente. El inventario más profundo está en Conroe, Willis, Spring y Tomball, donde el precio es más accesible y hay espacio significativo para valor agregado. Hemos colocado compradores en multifamiliar clase-B estabilizado así como en plays de reposicionamiento, y el análisis difiere dramáticamente: una adquisición estabilizada es una decisión de yield, una de valor agregado es una decisión de ejecución (presupuesto de capex, velocidad de leasing y suposiciones de cap rate de salida). Lo que sea que estés analizando, modelamos ambos escenarios para que puedas comparar manzanas con manzanas.