El retail en The Woodlands está bifurcado. El triángulo Town Center / Hughes Landing / Market Street es retail destino y retail de calle — rentas altas ($45-70 por SF NNN para espacio premium con frente a calle en Hughes Landing), tráfico peatonal alto de residentes y del calendario de eventos del Cynthia Woods Mitchell Pavilion, y rotación de inventario muy limitada. La mayoría del espacio Clase A en este triángulo es propiedad institucional (Howard Hughes Corporation, etc.) y los contratos se renuevan en vez de que el espacio salga al mercado abierto.
El otro mercado de retail son los centros vecinales y strips sobre Research Forest, Kuykendahl, Sawdust, Gosling y el corredor Hwy 242. Estos se rentan entre $22-32 por SF NNN para espacio en línea y $35-50 por SF NNN para esquinas con drive-thru. Aquí es donde pasa la acción de restaurantes locales y servicios — y donde hacemos la mayoría de nuestro trabajo en retail. Fitness, urgent care, dentistas, fast-casual, café y conceptos de fitness especializados han sido las categorías de expansión más constantes en los últimos 24 meses.
Para pads con frente a I-45 o Hwy 242, la pregunta de análisis es simple: ¿quién es el inquilino con crédito y cuál es el plazo? QSRs nacionales y bancos están comprando o haciendo ground lease de pads en rango de $1.5M-3.5M dependiendo del conteo de tráfico, mientras que conceptos regionales y de franquicia pagan menos pero con plazos base más cortos y garantías más débiles. Somos honestos con los vendedores — si tu pad no tiene la geometría correcta de entrada/salida o la población diurna, un inquilino nacional no va a entrar sin importar el precio, y preferimos decírtelo a perder seis meses comercializándolo.
Un matiz importante si eres nuevo al submercado: las casas en The Woodlands propio no son las mismas que las casas en Conroe o sobre FM 1488. El ingreso mediano por hogar en 77380, 77381 y 77382 está bien por encima del promedio del MSA de Houston, y la economía del inquilino para casual dining, fitness premium, retail especializado y servicios de ticket alto refleja eso. Conroe y Willis están creciendo rápido, pero el gasto per cápita es diferente — y un concepto que vende bien en Hughes Landing no siempre funciona en un centro 12 millas al norte. Modelamos los comparables correctos antes de recomendar un sitio, y les decimos a los franquiciados si sus proyecciones de AUV son realistas para el área específica de trade.